{"id":1535,"date":"2022-06-27T13:34:34","date_gmt":"2022-06-27T16:34:34","guid":{"rendered":"https:\/\/anacarolinabiasi.com.br\/?p=1535"},"modified":"2022-06-27T13:34:34","modified_gmt":"2022-06-27T16:34:34","slug":"quem-e-responsavel-pelo-pagamento-do-iptu-quando-o-imovel-esta-financiado-pelo-banco","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/anacarolinabiasi.com.br\/index.php\/2022\/06\/27\/quem-e-responsavel-pelo-pagamento-do-iptu-quando-o-imovel-esta-financiado-pelo-banco\/","title":{"rendered":"Quem \u00e9 respons\u00e1vel pelo pagamento do IPTU quando o im\u00f3vel est\u00e1 financiado pelo Banco?"},"content":{"rendered":"\n

A responsabilidade quanto ao pagamento de tributos est\u00e1 prevista no artigo 34<\/a> do CTN<\/a>, sendo que o ente municipal tem a faculdade de eleger o sujeito passivo do tributo do IPTU para facilitar o seu procedimento de arrecada\u00e7\u00e3o (s\u00famula 399 STJ [1]<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Diante desse entendimento, precisamos verificar se a institui\u00e7\u00e3o financeira, na qualidade de credora fiduciante, enquadra-se em alguma das hip\u00f3teses previstas em lei. Nesse artigo mostro quais s\u00e3o essas hip\u00f3teses.<\/a><\/p>\n\n\n\n

A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u00e9 uma garantia frequentemente utilizada no mercado imobili\u00e1rio em situa\u00e7\u00f5es que o comprador n\u00e3o possui condi\u00e7\u00f5es financeiras para arcar com o pagamento \u00e0 vista do im\u00f3vel ou prefere n\u00e3o investir toda a sua reserva financeira em um \u00fanico bem.<\/p>\n\n\n\n

Com isso, surge o primeiro questionamento: Qual \u00e9 a inten\u00e7\u00e3o do Banco com a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Essa quest\u00e3o foi enfrentada pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ):<\/p>\n\n\n\n

“a inten\u00e7\u00e3o do devedor fiduciante, ao oferecer o im\u00f3vel como garantia ao contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, n\u00e3o \u00e9, ao fim e ao cabo, transferir para o credor fiduci\u00e1rio a propriedade plena do bem, diversamente do que ocorre na compra e venda, mas apenas garantir o adimplemento do contrato de financiamento a que se vincula, objetivando que, mediante o pagamento integral da d\u00edvida, a propriedade plena do bem seja restitu\u00edda ao seu patrim\u00f4nio” ( REsp 1.726.733\/SP<\/a>, Rel. Ministro MARCO AUR\u00c9LIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 13\/10\/2020, DJe 16\/10\/2020).<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Dando sequ\u00eancia ao estudo, o que acontece com o im\u00f3vel caso o comprador (devedor fiduciante) deixe de pagar as parcelas do financiamento?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Com o inadimplemento do devedor, opera-se a chamada consolida\u00e7\u00e3o da propriedade em nome do banco (credor fiduci\u00e1rio) (art. 26<\/a>, \u00a7\u00a7<\/a>, da Lei n. 9.514<\/a>\/1997) e a posterior aliena\u00e7\u00e3o do bem a um terceiro, pois a legisla\u00e7\u00e3o n\u00e3o permite que o banco permane\u00e7a como propriet\u00e1rio do im\u00f3vel (art. 27 da Lei n. 9.514\/1997 e art. 1.364 do CC\/2002).<\/p>\n\n\n\n

Logo, isso quer dizer que o banco n\u00e3o tem responsabilidade sobre o im\u00f3vel?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para responder essa pergunta vamos precisar analisar dois artigos da legisla\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

Lei n\u00ba 9.514<\/a>\/1997 – Art. 27 \u00a7 8\u00ba – Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribui\u00e7\u00f5es condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o im\u00f3vel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduci\u00e1rio, nos termos deste artigo, at\u00e9 a data em que o fiduci\u00e1rio vier a ser imitido na posse.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

C\u00f3digo Civil<\/a> – Art. 1.368-B. A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia de bem m\u00f3vel ou im\u00f3vel confere direito real de aquisi\u00e7\u00e3o ao fiduciante, seu cession\u00e1rio ou sucessor.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Par\u00e1grafo \u00fanico. O credor fiduci\u00e1rio<\/strong> que se tornar propriet\u00e1rio pleno do bem, por efeito de realiza\u00e7\u00e3o da garantia, mediante consolida\u00e7\u00e3o da propriedade, adjudica\u00e7\u00e3o, da\u00e7\u00e3o ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tribut\u00e1rios ou n\u00e3o, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. <\/strong>[Grifei]<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Diante desse cen\u00e1rio, podemos concluir alguns pontos sobre a figura do banco, na condi\u00e7\u00e3o de credor fiduci\u00e1rio:<\/p>\n\n\n\n

1. <\/strong>O banco n\u00e3o \u00e9 detentor do dom\u00ednio \u00fatil sobre o im\u00f3vel (o devedor que tem esse dom\u00ednio);<\/p>\n\n\n\n

2. <\/strong>O banco tem a posse indireta do im\u00f3vel, mas n\u00e3o possui animus domini<\/em>. Em outras palavras, n\u00e3o tem a vontade de ter o bem como se seu fosse; e<\/p>\n\n\n\n

3. <\/strong>O banco torna-se propriet\u00e1rio do im\u00f3vel mediante o processo da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade, por\u00e9m n\u00e3o pode usufruir dos poderes de dom\u00ednio\/propriedade (uso, gozo e disposi\u00e7\u00e3o), por expressa veda\u00e7\u00e3o legal.<\/p>\n\n\n\n

Com isso, considerando a regra do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional<\/a> ( CTN<\/a>), o banco pode ser responsabilizado pelo pagamento do IPTU do im\u00f3vel objeto da garantia fiduci\u00e1ria?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Essa quest\u00e3o foi discutida pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a, no AREsp n\u00ba 1.796.224 – SP<\/a> (2020\/0312851-7).<\/p>\n\n\n\n

TRIBUT\u00c1RIO. IPTU. SUJEITO PASSIVO. IM\u00d3VEL OBJETO DE ALIENA\u00c7\u00c3O FIDUCI\u00c1RIA. CREDOR. RESPONSABILIDADE ANTES DA CONSOLIDA\u00c7\u00c3O DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

1. O Superior Tribunal de Justi\u00e7a, em julgamento submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos, consolidou o entendimento de que cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do IPTU, entre as op\u00e7\u00f5es previstas no CTN<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

2. A jurisprud\u00eancia desta Corte, interpretando o art. 34<\/a> do CTN<\/a>, tamb\u00e9m orienta n\u00e3o ser poss\u00edvel a sujei\u00e7\u00e3o passiva ao referido imposto do propriet\u00e1rio despido dos poderes de propriedade, daquele que n\u00e3o det\u00e9m o dom\u00ednio \u00fatil sobre o im\u00f3vel ou do possuidor sem \u00e2nimo de dom\u00ednio.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

3. O credor fiduci\u00e1rio, antes da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade e da imiss\u00e3o na posse no im\u00f3vel objeto da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, n\u00e3o pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que n\u00e3o se enquadra em nenhuma das hip\u00f3teses previstas no art. 34<\/a> do CTN<\/a>.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

4. Agravo conhecido e provido o recurso especial. [Grifei]<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Caso tenha ficado alguma d\u00favida ou queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, n\u00e3o deixe de me mandar um e-mail: draanacarolinabiasi@gmail.com ou contatar por meio do perfil do Instagram Ana Carolina Biasi<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

A responsabilidade quanto ao pagamento de tributos est\u00e1 prevista no artigo 34 do CTN, sendo que o ente municipal tem a faculdade de eleger o sujeito passivo do tributo do IPTU para facilitar o seu procedimento de arrecada\u00e7\u00e3o (s\u00famula 399 STJ [1]). Diante desse entendimento, precisamos verificar se a institui\u00e7\u00e3o financeira, na qualidade de credora fiduciante, enquadra-se em alguma […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1537,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-1535","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sem-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/anacarolinabiasi.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1535","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/anacarolinabiasi.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/anacarolinabiasi.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/anacarolinabiasi.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/anacarolinabiasi.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1535"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/anacarolinabiasi.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1535\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1538,"href":"https:\/\/anacarolinabiasi.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1535\/revisions\/1538"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/anacarolinabiasi.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1537"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/anacarolinabiasi.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1535"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/anacarolinabiasi.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1535"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/anacarolinabiasi.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1535"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}