A legisla\u00e7\u00e3o brasileira permite que neg\u00f3cios jur\u00eddicos sejam celebrados por meio de procuradores, ou seja, terceiros que representam a vontade de, pelo menos, uma das partes do contrato, n\u00e3o sendo diferente na venda e compra de um im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Esses procuradores recebem poderes para praticar atos ou administrar interesses, em nome da pessoa que outorgou a procura\u00e7\u00e3o (mandante), podendo ser constitu\u00eddos atrav\u00e9s de instrumentos particulares, feito pelo pr\u00f3prio usu\u00e1rio, ou por instrumento p\u00fablico (procura\u00e7\u00e3o p\u00fablica), feito somente em cart\u00f3rio.<\/p>\n\n\n\n
Ocorre que a transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria exige o cumprimento de algumas formalidades, inclusive com rela\u00e7\u00e3o a procura\u00e7\u00e3o, a ser utilizada pelas partes durante a negocia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
I \u2013 Poderes expressos e especiais<\/strong><\/p>\n\n\n\n Primeiramente, a procura\u00e7\u00e3o, em termos gerais, s\u00f3 confere poderes para a administra\u00e7\u00e3o de bens do mandante:<\/p>\n\n\n\n C\u00f3digo Civil<\/a> – Art. 661<\/a>. O mandato em termos gerais s\u00f3 confere poderes de administra\u00e7\u00e3o.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n Dessa forma, para que sejam outorgados poderes h\u00e1beis a viabilizar a disposi\u00e7\u00e3o, aliena\u00e7\u00e3o ou grava\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio do mandante, exige-se a confec\u00e7\u00e3o de instrumento de procura\u00e7\u00e3o com poderes expressos e especiaispara tanto:<\/p>\n\n\n\n C\u00f3digo Civil<\/a> \u2013 Art. 661 \u00a7 1\u00ba Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administra\u00e7\u00e3o ordin\u00e1ria, depende a procura\u00e7\u00e3o de poderes especiais e expressos.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n De acordo com a Ministra Nancy Andrighi, no julgamento do Recurso Especial n\u00ba 1.836.584<\/a> \u2013 MG (2019\/0266544-2), \u201cos poderes expressos identificam, de forma expl\u00edcita (n\u00e3o impl\u00edcita ou t\u00e1cita), exatamente qual o poder conferido (por exemplo, o poder de vender). J\u00e1 os poderes ser\u00e3o especiais quando determinados, particularizados, individualizados os neg\u00f3cios para os quais se faz a outorga (por exemplo, o poder de vender tal ou qual im\u00f3vel).<\/p>\n\n\n\n I.1 \u2013 Extrapola\u00e7\u00e3o dos poderes outorgados na procura\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n A legisla\u00e7\u00e3o brasileira tem a finalidade de proteger o outorgante contra eventuais preju\u00edzos causados por ato praticado em seu nome, mas sem o seu consentimento, pelo mandat\u00e1rio que extrapola o limite dos poderes que lhe foram concedidos por mandato.<\/p>\n\n\n\n Com isso, depreende-se que os atos praticados por quem n\u00e3o tenha poderes suficientes para tanto, ou ainda por quem excede os poderes do mandato ou procede contra eles, s\u00e3o ineficazes em rela\u00e7\u00e3o ao mandante:<\/p>\n\n\n\n C\u00f3digo Civil<\/a> – Art. 662 Os atos praticados por quem n\u00e3o tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, s\u00e3o ineficazes em rela\u00e7\u00e3o \u00e0quele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n Art. 665. O mandat\u00e1rio que exceder os poderes do mandato, ou proceder contra eles, ser\u00e1 considerado mero gestor de neg\u00f3cios, enquanto o mandante lhe n\u00e3o ratificar os atos.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n II \u2013 Instrumento P\u00fablico<\/strong><\/p>\n\n\n\n Em aten\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da simetria das formas ( C\u00f3digo Civil, artigo 657<\/a>), os atos que visem a constitui\u00e7\u00e3o<\/a>, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo do pa\u00eds exigem procura\u00e7\u00e3o por instrumento p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), no julgamento do AgInt no REsp 1894758<\/a> (2020\/0151344-8 de 15\/12\/2021), por maioria, que anulou uma transfer\u00eancia de im\u00f3vel posterior ao falecimento da propriet\u00e1ria, em raz\u00e3o de ter sido realizada por meio de procura\u00e7\u00e3o particular.<\/p>\n\n\n\n O artigo <\/a>108<\/a> do C\u00f3digo Civil<\/a> estabelece que, “n\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o<\/a>, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a 30 vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no pa\u00eds”.<\/p>\n\n\n\n Nas palavras da Rosa Maria de Andrade Nery e Nelson Nery J\u00fanior (Institui\u00e7\u00f5es de Direito Civil: Volume 1 \u2013 Parte Geral do C\u00f3digo Civil<\/a> e Direitos da Personalidade \u2013 SP, Thomson Reuters Brasil, 2019):<\/p>\n\n\n\n Para determinados atos, a lei exige forma especial, solene. Sendo essa a forma prescrita para o ato, ela se torna essencial para a exist\u00eancia e validade dele. Nesse caso, n\u00e3o \u00e9 por \u201cqualquer forma\u201d que se realizam ou que se provam tais neg\u00f3cios.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n Quando a lei material delimita a prova do ato \u00e0 forma especial por ela imposta (como no caso do CC 108, ou seja, nos atos solenes), o ato, se n\u00e3o for assim celebrado, n\u00e3o tem o cond\u00e3o de produzir os efeitos pretendidos pelos contratantes.<\/p>\n\n\n\n Ou seja, a escritura p\u00fablica \u00e9 requisito essencial para a validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 transfer\u00eancia de direitos reais sobre im\u00f3vel com valor superior a trinta vezes o sal\u00e1rio-m\u00ednimo. Em outras palavras, ser\u00e1 obrigat\u00f3rio a utiliza\u00e7\u00e3o de procura\u00e7\u00e3o p\u00fablica na venda e compra de im\u00f3veis que ultrapassem o valor de trinta vezes o sal\u00e1rio-m\u00ednimo.<\/p>\n\n\n\n De acordo com a relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, no julgamento do AgInt no REsp 1894758<\/a> (2020\/0151344-8 de 15\/12\/2021):<\/p>\n\n\n\n Assim, quando destinado \u00e0 pr\u00e1tica de neg\u00f3cio jur\u00eddico que vise \u00e0 “constitui\u00e7\u00e3o<\/a>, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio-m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds” e, portanto, dependa da forma de escritura p\u00fablica ( C\u00f3digo Civil<\/a>, art. 108<\/a>), o mandato dever\u00e1 ser outorgado pela forma de instrumento p\u00fablico.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n Se essa regra vale para os instrumentos de mandato em geral destinados \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cios jur\u00eddicos dependentes de escritura p\u00fablica, os quais podem ser revogados ad nutum do outorgante, com maior raz\u00e3o ainda dever\u00e1 ser seguida no caso de procura\u00e7\u00e3o em causa pr\u00f3pria ( C\u00f3digo Civil<\/a>, art. 685<\/a>). Isso porque tal tipo de mandato \u00e9 irrevog\u00e1vel, n\u00e3o se extingue pela morte de qualquer das partes, sendo isento o mandat\u00e1rio de prestar contas, podendo transferir para si os bens m\u00f3veis ou im\u00f3veis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n II. 1 \u2013 Outorgantes estrangeiros<\/strong><\/p>\n\n\n\n E a obrigatoriedade da procura\u00e7\u00e3o p\u00fablica na transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria tamb\u00e9m dever\u00e1 ser respeitada pelos Pa\u00edses que seguem o rito latino do notariado ( https:\/\/www.uinl.org\/member-notariatscountry-map<\/a> e https:\/\/snv-fsn.ch\/<\/a>)<\/p>\n\n\n\n Esse foi o entendimento da Segunda Vara de Registros P\u00fablicos do Estado de S\u00e3o Paulo, no processo de n\u00ba 1031413-39.2022.8.26.0100<\/a>, que impediu a lavratura de uma Escritura P\u00fablica de Venda e Compra de Im\u00f3vel, perante o Tabelionato de Notas, com base em uma procura\u00e7\u00e3o particular dos vendedores su\u00ed\u00e7os.<\/p>\n\n\n\n